Мария Иванова: «Наш город – в котором емкость рынка строительства двадцать миллионов квадратных метров! – вошел в ТОП-10 регионов по показателю потенциала развития рынка недвижимости!»

Легендарный Джон Шемякин считает, что многие эксперты рынка недвижимости работают по проверенной временем схеме: «Сидеть с биноклем на пне и потрясено шептать: «Да твою ж мать!» Потом слушать кукушку. Загибать пальцы на ногах, сбиваться». Спорить с ним сложно, но – сюрприз! – загибать пальцы на ногах и прислушиваться к кукушке вовсе не обязательно. Потому что сегодня у крупных компаний, которые делают больше, чем достаточно для обычного строительства, есть доступ к цифрам. Большим цифрам! 

Большие девелоперы, такие как «Брусника», например, давно работают с большими цифрами и создали систему математической оценки развития регионов. Они вывели шесть показателей оценки потенциала развития регионального жилья. Было любопытно посмотреть, какое место в этом важном вопросе отводится Самаре. Сразу спойлер: мы почти по всем параметрам в «золотой» середине» среди семидесяти шести «оцифрованных» регионов, но в итоговом – и самом важном! – попали в ТОП-10. 

Давайте рассмотрим несколько интересных параметров и оценим, как они влияют на нас с вами и наши решения. Например, чем ниже процент соотношения жилья, построенного после 2000 года, к общей площади фонда региона, тем выше потенциал спроса и роста цен на новое жилье. По этому показателю – 47% – Самара занимает тридцатое место из семидесяти шести регионов. Что это значит? А то, что пока еще у нас преобладает «старая вторичка», которая не может в полной мере заместить спрос на новое жилье. И это открывает потенциал роста спроса и цен на новое жилье в перспективе ближайшей десятилетки.

Или соотношение средней стоимости квадратного метра к среднему уровню доходов: по этому показателю мы поднялись чуть выше и оказалась на двадцать пятом месте по стране с коэффициентом 2,08. Да, вроде бы назвать жилье в городе-курорте доступным сложно. При этом среди регионов с самым доступным жильем – Сахалин, Камчатка и ХМАО. Понято почему – доходы там высокие, а цены соответствуют спросу. 

По доступности новостроек мы снова среди крепких середняков: показатель соотношения стоимости квадратного метра новостройки к квадратному метру вторички у нас составляет 1,16 – это сорок девятое место. О чем это говорит? О балансе спроса на новостройки и вторичку в Самаре. Когда разница между ценами на эти сегменты более выраженная, коэффициент сильно выше и спрос из новостроек перетекает в более дешевую вторичку. 

Конкуренции среди застройщиков в Самаре тоже не наблюдается: на одну компанию у нас чуть больше сорока двух тысяч человек. Нот грейт, нот террибл, как говорится: самая высокая «плотность» застройщиков в Калининграде, где на одну компанию приходится десять тысяч человек.

Где же Самара в лидерах? В емкости рынка недвижимости! Во-первых, наш город – в котором емкость рынка строительства двадцать миллионов квадратных метров! – вошла в ТОП-10 регионов по показателю потенциала развития рынка недвижимости. Во-вторых, тот же показатель соотношения строящихся объектов к общей площади жилого фонда в нашем городе составил всего 1,4%! Для сравнения: в Тюмени, где очень конкурентный рынок, этот показатель равен 7,5%. То есть впереди у нас долгие годы замещения старого жилья новым. А значит, спрос, а вместе с ним и цена может продолжить плавный рост.

И пусть вас это не удивляет: магию больших чисел и локальных достижений не обмануть. Я помню, когда в 2020 году мы решили продавать квадратные метры в последних квартирах в достроенном жилом комплексе по цене 95 000 рублей, все вокруг приговаривали, что для Самары и конкретной локации это предел и цена больше не вырастет. А сегодня мы спокойно смотрим, как цена квадратного метра в квартире в том же доме переваливает за 300 000 рублей, и понимаем простую истину: если ты во что-то не веришь, еще не значит, что это невозможно. И математика может это подтвердить.